Новости

29.11.17

Оказываем помощь в оформлении ипотеки

24.11.17

Сезонная промоакция от ВТБ24

17.11.17

«Больше метров-меньше ставка на строящееся жильё» !!! ВТБ24

01.11.17

Подарим скидку на квартиры в новом доме

01.10.17

День рождения застройщика Аквилон-инвест

25.09.17

Сэкономьте на приобретении квартиры в строящемся доме

10.08.17

Сбербанк снижает ставки по ипотеке!!!!!!!!

29.06.17

Обязательно ознакомьтесь! 152-ФЗ "О персональных данных"

09.05.17

С Великим праздником победы!

28.04.17

День рождение компании



02.07.13 Сделки с недвижимостью: изменились правила регистрации. Чем это грозит продавцам и покупателям?

1 марта нынешнего года были внесены изменения в правила регистрации сделок с недвижимостью. Две регистрационные процедуры были сокращены до одной, правда, часть договоров регистрируется еще по старым правилам. Что именно поменялось, каков новый порядок оформления сделок, как отреагировал на происходящее рынок – на эти и другие вопросы мы попросили ответить экспертов.

Прежде всего обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» побеседовал с Романом Строковым, помощником руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Роман Викторович, что собственно изменилось?

Прежние правила предусматривали две процедуры – государственную регистрацию договора и государственную регистрацию перехода права собственности. По всей видимости, законодатель посчитал, что для операций со столь значимыми объектами, коими являются квартиры, населению нужно дать дополнительную защиту. Подразумевалось, что сначала стороны станут подписывать договор и регистрировать его. Потом проведут расчеты, передачу объекта, подпишут акт приема-передачи – и после этого снова придут в Росреестр для регистрации права.

Время показало, что это гражданам не нужно: никто два раза не приходил. За всю свою работу в системе госрегистрации (а это с конца 90-х годов, уже 15 лет получается) я не могу вспомнить ни одного случая, чтобы заявители приходили дважды. Все стараются максимально ускорить процесс, поэтому одновременно обращаются за обеими регистрациями – и сделки, и права.

А прежняя система превратилась в обузу. Участникам сделки нужно подавать не два заявления, а четыре. Платить не одну, а две госпошлины. Лишняя работа и у регистратора – нужно заполнять отдельные формы ЕГРП, которые относятся к регистрации договора.

В общем, на мой взгляд, законодатель совершенно правильно убрал эти правила – если они оказались совершенно излишними и невостребованными рынком. Также могу сказать, что для нежилых помещений подобного правила никогда и не было – там регистрируют только переход права без регистрации договора. И никто не чувствует себя незащищенным.

А прежние правила регистрации (если мы будем говорить о жилье) – как долго они действовали?

Все время, с момента появления нынешней системы госрегистрации. В 1998 году был принят Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Новые правила, если не ошибаемся, сформулированы в новой статье Гражданского кодекса – 8.1. Одновременно, как сообщалось, были отменены несколько статей ГК - 558, 560, 574 и 584. Что в них было?

Эти статьи не отменены – они сохраняются в ГК. Но в них внесены изменения, связанные как раз с тем, о чем мы говорили – отменой госрегистраций сделок. Правда, к сделкам, заключенным до 1 марта 2013 года, эти нормы не применяются: если к нам приносят сделку, датированную более ранним сроком, мы регистрируем ее по прежним правилам.

А такое вообще бывает?

В реальной жизни всякое бывает. Возможны различные ситуации: кто-то срочно уехал и не успел подать документы, кто-то заболел… Конечно, это не носит массовый характер – обычно люди стараются быстро довести дело до логического завершения.

Давайте рассмотрим подробнее новую статью ГК – 8.1. Что в ней – кроме того, о чем мы уже успели поговорить?

Статья достаточно объемная. Есть некоторые новации, которые просто «перетекли» туда из других законов. Скажем, п. 3, дающий сторонам право по желанию нотариально удостоверять сделки, а также регламентирующий порядок подачи документов на государственную регистрацию. Пункт 5 также вряд ли можно назвать революционным. Пункт 6 воспроизводит статью 2 Закона «О государственной регистрации…», дополняя при этом, что правообладателем считается лицо, чье право зарегистрировано в ЕГРП. Это положение существенно усиливает значение государственной регистрации прав. Момент прекращения права напрямую связан с прекращением соответствующей записи в ЕГРП.

Или п. 9, гласящий, что убытки, которые заявители понесли из-за незаконного отказа органа государственной регистрации зарегистрировать сделку, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации. Это и раньше было – в Законе «О государственной регистрации…». Можно сказать, что теперь это более ясно заявлено – в Гражданском кодексе. Но вот говорить, что этот процесс теперь четко регламентирован, я бы не стал: все по-прежнему происходит через суд, и процедуру пока нельзя назвать упрощенной.

Кстати, нотариусы, продвигая идею о том, чтобы все сделки с недвижимостью стали нотариальными в обязательном порядке, используют этот тезис – у нотариуса надежнее…

Я, честно говоря, не знаю ни одного подобного случая – чтобы нотариус хоть что-то возместил. А вот возмещение убытков за счет казны – тут судебная практика есть. И это можно считать отработанным механизмом – хотя, конечно, пока случаи такие единичны.

…И еще о ст. 8.1. Вот, к примеру, п. 7 о том, что лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее. Норма пока не работает. Не установлено, куда именно эта отметка вносится. Должна ли она появляться при выдаче информации из ЕГРП? Теоретически должна – но это значит, что надо в правила ведения ЕГРП вносить соответствующие изменения. И совершенно не урегулирован вопрос о порядке прекращения этих отметок. Кто и как будет это отслеживать? По закону, если в течение трех месяцев право не оспорено в суде, то регистрирующий орган отметку аннулирует. Получается, что мы должны будем отслеживать, оспаривает ли лицо зарегистрированное право в суде. Если оспаривает – мы не вправе гасить. Если в иске отказано – когда можем гасить, после какой инстанции?

То же самое касается отметок об оспаривании права в суде – в ГК вообще не указано, что эти отметки могут гаситься…

В общем, много вопросов, которые должны быть регламентированы уже подзаконными актами.

Согласие супруги. Прошла информация, что теперь оно при операциях с недвижимостью не требуется.

В этом вопросе с 1 марта никаких изменений не произошло. На продажу недвижимости согласие требуется, как и раньше. А на приобретение оно и раньше не требовалось – по умолчанию считается, что второй супруг может самостоятельно распорядиться денежными средствами.

Странно – участники рынка, даже профессиональные риелторы, так не считают. Во всяком случае, рекомендуют такое согласие оформить… Еще хотели спросить о налоговых изменениях. Теперь налоговые инспекции отсчитывают срок владения объекта не от момента государственной регистрации, а от момента заключения договора.

Это неправильно – ГК на этот счет ничего не меняет, право все равно отсчитывается от момента регистрации собственности, а не от заключения договора. Хотя понятно, что любую спорную ситуацию налоговая инспекция будет трактовать в пользу бюджета. А в перспективе на этот счет появится судебная практика.

Еще вопрос о банках. Когда идут ипотечные сделки, банки в качестве условия открытия ячейки указывают иногда совершенно фантастические требования, которые новыми законами не предусмотрены. Продавец попадает в тяжелую ситуацию: банковская ячейка может для него не открыться, а квартира-то уже поменяла собственника…

Ваша позиция сводится к тому, что «все стало плохо из-за того, что законодательство поменялось». А на самом деле проблема в том, что коммерческие структуры (банки) не отреагировали на изменения закона. А страдают из-за этого участники правоотношений – граждане. Думаю, решение проблемы будет в том, что банки откорректируют свои типовые договоры.
 

источник http://news.ners.ru/digest/



© 2008—2018 Агентство недвижимости «Северный Дом», г. Архангельск

        Cоздание сайтаСтудия ONEWAY         ХостингУправление

Контактный телефон:

(8182) 44-11-33